Покупка загородного участка в рассрочку

Препятствий на таком пути настолько много, всевозможных специальных условий, требований банка к обеспечению, юридических тонкостей, что самостоятельно провести подобную операцию, простому не посвященному человеку, просто не под силу. Сделка за наличные с оплатой всей суммы сразу - задача не простая, а уж покупка загородного участка в рассрочку тем более. Да и понятие рассрочка очень относительное. Такие способы купли продажи без гарантий и участия финансовых инструментов, гарантирующих платежеспособность покупателя вызывает серьезные сомнения. Тем более, что в настоящее время, курсы валют нестабильные и любые обещание стабильности не вызывают доверия. А это значит, что проценты по таким операциям не могут быть фиксированными, ведь это государством запрещается на уровне законодательства. Рисков много как для продавца так и для покупателя. Однако, есть возможность купить квартиру по ипотеке в "Государевом Доме".
Давайте рассмотрим ситуацию со стороны покупателя.

  • Какие риски со стороны покупателя.
  • Риски со стороны продавца.

 

Какие риски со стороны покупателя


Покупка загородного участка в рассрочку, может иметь одну очень важную юридическую деталь, которая останется за пределами обсуждения в момент подготовки сделки. Простой человек, будет считать, что покупка загородного участка в рассрочку такая же, как это делали двадцать четыре года назад в СССР, и вся сделка построена на доверии. Но этого не может быть по определению. В бизнесе нет такого понятия, как доверие. Следовательно, продавец, каким-то не понятным для покупателя образом, себя обезопасит, от возможности не платежей. Ведь он вложил в этот участок средства, и ему надо их вернуть, и вернуть с доходом. И не через десять лет, и даже не через два года, а сразу! Иначе его бизнес лопнет и он обанкротится!
Пути решения такой проблемы все равно ведут в банк. И нет других путей и способов, как решить проблему немедленного возмещения средств, при продаже в рассрочку. Способов перевести сделку в банк не так уж много. Поскольку рынок сертификатов не организован, и финансовые инструменты, как способ привлечения средств, еще в зародыше, то способ один – продать должника банку. И дальнейшие отношения должника (покупателя) с банком его касаться не будут.
Но для покупателя есть еще одна очень важная задача, это чистота сделки. Ведь участок должен быть правильно оформлен. А это значит, что он должен быть внесен в кадастр, зарегистрирован, как участок под застройку и иметь все соответствующие документы. Иначе можно купить участок, на котором нельзя ничего строить. И проблема может оказаться не разрешимой.
Покупка загородного участка в рассрочку требует серьезного внимания. На слово верить не допустимо. Документы надо обязательно видеть своими глазами. И если в параграфе назначения стоит «с/х» – это значит, что земля не для застройки, а для сельскохозяйственной деятельности. Сеять на ней можно. Строить нельзя!
Надо чтобы люди понимали, что банки не охотно дают кредиты под покупку земли. Это связано с тем, что ее стоимость очень тяжело определить, без построек. Рынок не работает по этой позиции, и у банка нет легального механизма определения стоимости голого участка. А в настоящее время, когда даже ипотека в городе практически заморожена, банки вообще не рассматривают такие вопросы. Но это не означает, что они не понимают ее реальную ценность.
Поэтому ипотеку, для покупки получить не возможно,  а  так называемую «рассрочку», да.

 

Риски со стороны продавца


Для девелопера (продавца),  который прежде, чем выставить участок на продажу в него серьезно вложился, полагаться на одни голые обязательства покупателя, риск, не то что неоправданный – это граничит с глупостью. Ведь если продажа ведется, то девелопер, прежде, чем приступит к распродаже, готовых нарезанных участков, должен был проделать огромную работу. Изменить назначение земельного нареза под застройку, а это инженерные изыскания, технические обоснования, и потом надо было пройти не одну государственную инстанцию и «договориться» на всех уровнях.
Подготовить подъездные пути, даже если они грунтовые, это все равно большие деньги, разработать и согласовать генплан застройки, админуправление, планировка, нарезка и межевание участков – нет необходимости все перечислять, поскольку это займет много места, но ничего не объяснит. Достаточно просто сказать, что все эти затраты складываются в очень солидные суммы.
Когда начинается распродажа, уже готовых участков и начинаются затраты на рекламную акцию для привлечения покупателей, это не значит, что выстраивается очередь и покупатели рвут участки друг у друга из рук. Это операция занимает достаточно длительное время, и не один год. И чем быстрей девелопер вернет вложения, тем быстрей их окупит и сможет приступить к следующему проекту.
Поэтому увеличивать срок окупаемости еще и рассрочкой для него неоправданная глупость, тем более, что в случае не платежей со стороны покупателя, у него опять остается та же земля, которую надо продать.
Имеется в виду, тот момент сделки, когда покупателю говорят, что обеспечением сделки является покупаемый земельный участок.
Вся суть в том, что девелопер не имеет право проводить финансовые операции с залогом, он не банк, и у него для этого нет соответствующих лицензий. Но ситуация требует гарантий, а залог единственный способ снятия рисков не платежеспособности должника.
И как решается эта проблема? А очень просто! Должника продают банку, вместе с залогом, но с оговоренным заранее дисконтом – скидкой. Механизм очень простой. И с точки зрения закона - легальный.
Сумма платежа не меняется, ведь в момент продажи цена участка была завышена на сумму процентной ставки банка, она и есть тот дисконт, с  которым продается долг. Покупатель будет платить в банк ту же сумму, и для него вроде бы ничего не меняется. Но это вроде бы!

На самом деле это полностью меняет отношения банка с купленным должником. Для него это не кредитование, которое жестко регламентируется законодательством. Ведь изменить кредитную ставку, банк может только в случае разрешения Государственного Центрального Банка. Это сделка не попадает под положение о регулировании кредитный ставок. И в случае изменения стоимости национальной валюты, банк легко по собственному усмотрению отрегулирует платежи должника. И ни один суд не сможет отменить его решение.
Правда в сделке много других не совсем легальных действий, но это надо доказывать и не всегда можно доказать. Как правило через время, ситуация становится необратимой.
Собственно, если ситуация не заставляет покупать срочно, то лучше подождать до момента стабилизации ситуации в экономике. Такая покупка загородного участка в рассрочку, может очень дорого обойтись в последствии.