Недвижимость для сдачи в аренду – это актив или пассив?

В последнее время, наряду с обычными объявлениями, можно встретить много «сказочных» предложений от разных брокеров по продаже недвижимости для сдачи в аренду. От предложений по Киеву и Крыму, учитывая падение цен и желание некоторых владельцев поскорее избавиться от недвижимости и выехать за рубеж,  до предложений за рубежом, в частности, в курортных зонах: Испания, Турция, Греция, Кипр и др.

С одной стороны – звучит заманчиво, иметь недвижимость, которая регулярно приносит Вам, как владельцу, пассивный доход.

С другой стороны – есть несколько «подводных» камней, которые нужно знать, перед тем, как покупать недвижимость для этих целей.

 

В 2007г., один мой знакомый, после прочтения книг Р. Кийосаки, зарядившись эмоционально, купил квартиру в кредит для сдачи в аренду. В итоге то, что он считал будущим активом, по факту стало хорошим пассивом, который вместо обеспечения прихода денег в бюджет инвестора, наоборот, «забирал» ежемесячно определённую часть денег.

О том, какие пункты нужно просчитать и предвидеть, чтобы Ваша будущая недвижимость как актив для получения дохода, не стала пассивом, читайте в моём обзоре ниже.

Подробный обзор ключевых «деталей» при покупке недвижимости:

Деталь 1. Правильно просчитывайте доходность на вложенные деньги при покупке недвижимости.

Например, на днях, мои знакомые с Турции, владельцы строительной компании, предложили несколько вилл для рекомендаций к покупке для сдачи в аренду.

 Если поверхностно посмотреть, то предложение хорошее – стоимость сдачи в аренду указанных объектов составляет около 3 000 евро в месяц.

 Виллы только построены, с учётом последних вкусов и технологий. И  обычный покупатель в основном смотрит только на качество постройки, внутренний «фарш», инфраструктуру, бассейн и пр.

 Для Инвестора важна же отдача на вложенный капитал. И если 3 000 евро в месяц будет давать недвижимость, за которую Вы заплатили 200 000 евро (то, что предлагают знакомые строители), то доходность составит – 18%. (3 000 евро/мес.*12 мес.= 36 000 евро в год пасс. дохода / 200 000 евро вложенных денег). И это без учёта текущих расходов на поддержание недвижимости на качественном уровне (мелкий ремонт, замена бытовой техники такой как стирально-отжимной машины и т.д.)

А если, допустим, не все 12 месяцев Вы сможете сдать этот объект, а только 6 мес. в году. Тогда доходность на вложенные деньги составит только 9% годовых в евро (3 000 евро/мес.*6 мес. – 18 000 евро в год/200 000 евро вложенные деньги).

А если такой объект Вам предложат не за 200 000 евро, а за 600 000 евро, то доходность составит на порядок меньшую сумму:

При заполнении арендаторами всех 12 мес. Доходность – 6% годовых в евро.

При заполнении арендаторами только 6 мес. в году. Доходность – 3% годовых в евро.

Резюме: всегда «трезво» просчитывайте доходность на вложенные деньги, с учётом различных вариантов по сдаче купленной недвижимости и её стоимости.  С учётом сезонности, спроса, конкуренции, реальном заполнении арендаторами и, обязательно, с учётом СТОИМОСТИ за объект.

 

Деталь 2. Рассчитывайте на бумаге различные «сценарии» до покупки, а не после.

Как я уже говорил выше, мой знакомый, после «эмоционального заряда» от книг Р. Кийосаки, купил квартиру в кредит для сдачи в аренду. Он купил её на эмоциях по следующим причинам:

Причина 1. Вокруг все «кричали в один голос», что недвижимость будет дорожать.  Кто помнит 2006-2007гг., действительно, в России, Украине начался бум ипотечного кредитования, и недвижимость росла в цене на 30-40% и более в год. Было ощущение, что этот ажиоатж будет вечно и недвижимость достигнет просто заоблачных цен.

Причина 2. Желание почувствовать себя инвестором. Очень прельщала «картинка» владения собственной недвижимостью, которую сдаёшь в аренду и получаешь пассивный доход.

На практике всё оказалось намного печальней.

Кредит на покупку был взят в валюте (на то время курс доллара к гривне составлял $1=5грн.), соответственно, сумма кредита в $40 000 была комфортна для бюджета моего знакомого.

НО, спустя несколько месяцев, курс вырос до уровня  $1=8грн. А так, как он получал доход в гривне, то вчерашние обязательства перед банком, в сумме экв. 200 000 грн., выросли на 60%, и стали 320 000 грн.

То есть, со своего бюджета, он стал платить по кредиту на 60% больше, суммы ранее.

Также, сама стоимость залоговой квартиры «упала» в цене, что обязательно сказалось на финансовом результате такой инвестиции. Потому что продать по «старой» цене он уже не мог, и при продаже объекта, что он и сделал через 12 мес., он получил на руки сумму на 40% меньше, чем он потратил при покупке.

Наряду со всем этим, он не смог сдавать купленную квартиру все 12 месяцев, так как первый месяц он искал арендатора, которого потом пришлось «попросить» с квартиры за не совсем хорошее поведение.

Резюме: лучше 20 раз просчитать все возможные сценарии развития событий перед покупкой, и брать за основу более пессимистические варианты, чем покупать на эмоциях, а потом ежемесячно рассчитываться за такие решения.

 

Успехов Вам и Вашим финансам!

И помните главное: "Ваши деньги могут работать и приносить хороший доход!"

С уважением. Владимир Тимченко.