Как проходит оценка недвижимости

Чтобы получить кредит под залог имущества – не важно какого, необходимо знать его цену и степень его ликвидности. Рыночная цена имущества, это еще не полный показатель ликвидности, потому что банк интересует не только цена обеспечения, но и сроки в которые он может эту цену получить. Поэтому оценки имущества, это не что иное, как определение его ликвидности. Еще сложней определить ликвидность недвижимости. Недвижимое имущество такое, как дом или квартира, далеко не всегда имеет тенденции к росту. Очень часто цены на эту позицию неоправданно завышены. Этот  показатель зависит от очень многих факторов. А банк интересует цена, по которой он сможет реализовать залог в кратчайшие сроки и в любой момент кредитного периода клиента. То есть тут важна не только цена недвижимости на данный момент и ее рыночная оценка, но и прогнозы движения рынка, перспективы его развития и общие тенденции экономики.
Это, так сказать, идеальная картина. На самом деле банк меньше всего интересует, как проходит оценка недвижимости. Ему нужен результат. Оценка зданий, согласно Российского законодательства, полностью зависит от соискателя кредита. Он сам выбирает  оценочную компанию и оплачивает расходы по проведению оценочных мероприятий.
Мы попытаемся раскрыть весь процесс, с окончательным выводом банка, на чем он основывается и как это в действительности происходит.

  • Как проходит оценка недвижимости
  • Что выбирает банк

 

Как проходит оценка недвижимости


Для начала вам надо выбрать оценщика. Этот процесс самый ответственный, поскольку компания должна быть легитимной и ее заключение будет принято банком. Желательно согласовать с ним кандидатуру оценщика, что бы не было пустой потери времени и средств.

 

Критерий выбора


Оценщик обязан состоять в любой из зарегистрированных организаций оценщиков и иметь соответствующее удостоверение. Он должен быть застрахован на сумму не менее трехсот тысяч и предъявить полис гражданской ответственности.
Форма, по которой он будет готовить отчет по оценке, должна соответствовать не только требованиям Ассоциации Российских банков и Ассоциации Ипотечного Жилищного кредитования, но и требованиям конкретного банка, в котором вы собираетесь кредитоваться.
К сожалению, в каждом банке свои требования, которые не расходятся с вышеупомянутыми организациями, а чаще всего дополняют их и нередко весьма существенно. Оценщик обязан это знать.
Исходя из всех условий, проще всего воспользоваться тем списком оценщиков, который вам будет предложен в банке. Это сократит всю процедуру принятия акта оценки и проверки оценщика службой безопасности банка.

 

Процесс проведения оценки


После определения, с каким оценщиком вы будете проводить все мероприятие, подачи заявки и определения времени осмотра недвижимости, соискатель обязан заблаговременно предъявить ему следующие документы:

 

  • документ основание на право владения (договор купли-продажи, свидетельство регистрации и др.);
  • кадастровый паспорт;
  • технический план, по возможности план расположения на местности;
  • паспорт и данные для связи.

Все документы в копиях, с предъявлением оригиналов.
Методика оценки
После осмотра недвижимости и верификации документов, оценщик приступает к, собственно, самому процессу определения оценки  и ликвидности. Надо заметить, что методик очень много. Какую выберет оценщик в вашем случае, заранее сказать не возможно. Но все они сводятся к одному.

  1. Проведение сравнительного анализа аналогичных рыночных операций на рынке недвижимости.
  2. Анализ рынков недвижимости и рыночной ситуации, с прогнозом на срок кредитования. Обычно он не содержит вариабельности. Все зависит от того, в какой конкретной ситуации находится экономика страны и какой тренд цен на рынке недвижимости. Это самая слабая сторона заключения. Поскольку вариативность прогнозов в данном документе исключается, выбирают самый оптимальный.
  3. Определение себестоимости недвижимости. Какие ресурсы потребовались бы, если бы объект строился в настоящий момент. Банки очень часто берут за основу именно этот показатель, поскольку трезво понимают, что все рыночные прогнозы не имеют под собой твердой, объективной базы.

Дальше начинается анализ самого объекта оценки.
Все это сравнительные анализы, основанные на местопребывании недвижимости особенностях внешнего и внутреннего состояния, оценка степени изношенности и общего технического состояния. Если проведен капитальный ремонт, то он повлияет на рыночную стоимость, в сторону ее увеличения, но для банка это редко бывает серьезным основанием для принятия этого фактора в расчет. Поскольку тут все зависит от того срока, на который берется кредит. И если это ипотека на длительные временные периоды, то наличие капитального ремонта, теряет актуальность.
Акт оценки, дополняется фотографиями местности расположения самой недвижимости, внутри и снаружи, детальным описанием с приложением планов и карт местности.

 

Что выбирает банк


Для банка важна не столько реальная цена на момент оформления, сколько показатель ликвидности на весь период обслуживания кредита. Поскольку оценщик, почти всегда выбирает самые оптимальные варианты, по прогнозам ценового тренда рынка, а банку необходимы реальные показатели, то он всегда берет за основу себестоимость постройки в настоящий период. В каждом банке есть своя методика определения ликвидности по типам недвижимости, которая выражается в коэффициентах. Совокупность данных по себестоимости, рыночной стоимости и коэффициента ликвидности и будет та сумма, которая ляжет в основу окончательного размера кредита.
Возможности завышения реальной стоимости объекта, подтасовки данных, на данный момент почти исключены. Банк очень внимательно проверяет всю информацию по залогу (как проходит оценка недвижимости), и статистические данные, на основании которых проводился анализ. Особенно в той ситуации, в которой сейчас находится экономика страны, когда вариабельность выводов на самом высоком уровне. Для оценочной компании, это грозит потерей лицензии, и исключение из числа членов организаций оценщиков, с занесением в черный список. Так что возможности подтасовки данных и завышения оценки практически равны нулю.