Что делать с недвижимостью в кризис?

Вопреки положительным ожиданиям, основанным на некотором оживлении вторичного рынка жилья в начале 2016 года, серьезного роста рынка недвижимости не произошло. Та подушка стабильности, которая была сформирована в до кризисные  времена,  к концу лета закончилась. Потребители потратили те средства, которые копили для покупки квартиры, или коттеджа, а сроки накопления новых капиталов, для тех людей, которые еще не удовлетворили свою потребность в жилье, отодвинулось в неизвестность. Как и ожидалось, дно кризиса в России, оказалось тонким льдом и полынья системного, глубокого кризиса быстро разрастается. Больше не слышно прогнозов с положительными ожиданиями. Все чаще пишут о дальнейшем снижении цен на недвижимость и общей рецессии в экономике.
Вполне естественна обеспокоенность инвесторов, которые поверили экспертам предрекавшем рост экономики в этом году, и перелома к росту на рынке жилья и вложили свои капиталы в имущество. Что делать с недвижимостью в кризис, если вопреки ожиданиям цены продолжают падать. Ведь срок окупаемости вложений отодвигается на неопределенный срок. И даже если поверить, тому, что с 2017 года, к его концу, рост рынка возобновится, когда он достигнет предела, превышающего весенние цены, этого года, на пятнадцать - двадцать процентов. То есть, хотя бы до уровня компенсации инфляционной составляющей.
Насколько правдивы такие пессимистические прогнозы, и насколько возможен рост в 2017 году? В конечном счете, осталось не так уж много, всего год, и переждать его несложно. Для граждан решение может быть более прозаическим - просто продать свою недвижимость или лучше начать другой бизнес, а стартовым капиталом послужит потребительский кредит под залог недвижимости.
И от чего зависит рынок недвижимости и покупательская активность, которая и движет цены рынка вверх или вниз?

 

Экономика


В целом, строительная  индустрия, это индикатор экономики. По рынку недвижимости можно судить и об общем состоянии экономики страны в целом. А нынешнее положение обусловлено не только ценами на углеводороды. А если точнее не столько ценами на нефть, сколько отсутствием доступа к дешевым кредитам и сокращению рынка потребления российских товаров.  В составляющей ценность рубля, удельный вес нефти упал почти до тридцати процентов. То есть рубль, несомненно зависит от экспортного потока доллара в государственную казну, но далеко не так, как это было в самом начале кризиса. Кроме того, необходимость пополнения резервного фонда страны заставляет ЦБ продолжать закупки доллара. Это стимулирует инфляцию, которая уже превысила, отметку в семь процентов и продолжает расти.
Ценовой коридор, в котором укрепилась нефть, 40 - 50 долларов за один баррель не позволяет  получить положительный торговый баланс. А импортная составляющая в корзине потребления рядового россиянина не уменьшилась – увеличилась.
Серьезных изменений в структуре экономики пока не произошло. Наметившиеся тенденции в деловой активности населения тенденциями и остались. Реального роста предпринимательского движение нет. Причин этому много и все усилия по развитию предпринимательства, как государственной программы реформы экономики пока результата не дают. Упор по прежнему, на сырьевые товарные потоки и природные ресурсы страны. В таких условиях сократить технологическое отставание от которого в основном и зависят перспективы экономического роста не представляется возможным. Разрыв продолжает расти и отсталость в наукоемких технологиях уже исчисляется десятками лет.
Если принять во внимание все эти факторы, достижение дна 2017 году, выглядит не очень убедительно. Для Российской экономики стагнация и прирост ВВП на уровне 1,5% , это не стабильность, это падение. При инфляции в 7%, прирост 1,5% не оставляет никаких иллюзий. Покупательская способность населения продолжает падать, и будет падать дальше.
Это горькая правда, и прятаться от нее за неоправданными ожиданиями не стоит.

 

Что делать с недвижимостью в кризис?


То жилье, которое было куплено совсем недавно в момент «первого» ценового дна, все же не на столько рисковое вложение как, то что было куплено в период 2013 -2014 годов. Это наглядный пример того, что цена не может расти бесконечно, до космических значений. Рынок движется волнообразно. Всегда за ростом наступает падение (коррекция), а тренд роста заменяется трендом падения. По точно таким же законам движется и экономика. Периоды разворота тренда, зависят от гибкости экономической системы государства.  А вот гибкости системы пока не видно. Есть попытки изменений, но не сами изменения.
И что делать с недвижимостью в кризис, тем, кто уже два года ждет роста рынка и дождаться не может? А ведь для окупаемости тех вложений, которые были сделаны в докризисный период необходимо гораздо больше времени. Поскольку трезвый взгляд на положение подсказывает, что и в семнадцатом году не предвидится по настоящему серьезного рота экономики, а следовательно и активности рынка недвижимости. И в восемнадцатом году, это вряд ли произойдет, если не будут смягчены санкции в семнадцатом. Единственный выход отдавать жилье в долгосрочную аренду.
И тут как раз наметилась некоторая активность. Поскольку желание приобрести собственную квартиру, для потребителей отодвигается на неопределенный срок, многие решаются на улучшение жилищных условий за счет арендного жилья. И надо сказать, что такое решение разумно, так как цены на съемное жилье пока еще позволяет снять «двушку» в спальном районе, для семьи с постоянными доходами и стабильной работой. Некоторые семьи отказываются от покупки  в пользу аренды, при нынешних ставках на ипотеку. Жить в арендованной квартире и платить хозяину стало выгодней, чем обслуживать кредит. А срок проживания в такой квартире ничем не ограничивается, кроме их собственного желания.
Для инвестора, который не знает,  что делать с недвижимостью в кризис, такие клиенты решение всех проблем.
Пережить «смутное» время кризисной неопределенности обоюдно выгодно. Владелец получает стабильный доход. Квартира находится в эксплуатации, следовательно, не потеряет привлекательность и будет под постоянным присмотром. Жилью нужен человек. Без него любое жилье - это пустые гулкие комнаты с нежилым запущенным видом. Доход не обеспечит возврат вложений, но он достаточно весом, при нынешних расценках, а кроме того сама квартира остается основным телом инвестиции, которое может ждать необходимой рыночной цены столько сколько потребуется.
А клиент получает жилье в пользование на выгодных условиях, до того момента, когда проценты по ипотеке будут конкурентны. Оба случая наступят примерно в одно и тоже время, экономического роста.
А это удовлетворяет обе стороны процесса ожидания.

 

 

Merken