Ипотечный ликбез

В наших статьях на тему ипотеки мы обычно рассматриваем самые сложные моменты, связанные с данным видом кредитования. Мы стараемся давать ответы на те вопросы, на которые ответит далеко не каждый консультант - так как это будет вне его компетенции, или, что встречается чаще, не в его интересах.  Но разбирая сложные и запутанные моменты, мы забываем о тех, кто не знает об ипотеке ровным счетом ничего. А это несправедливо. Каждый человек может нуждаться в информации, и при этом совершенно не обязан досконально разбираться в вопросе.


    Чьё жильё


Купленная с использованием ипотечного кредита недвижимость является собственностью покупателя, а не банка. Но в целях обеспечения гарантий возврата кредита данное жилье переходит в залог банку до  полного погашения кредита. И если по каким-то причинам заемщик откажется от выполнения условий по возврату кредита, и данный случай не будет являться страховым (то есть кредит обязана погасить страховая компания), то банк имеет полное право продать данное жилье, и вернуть себе деньги, которые заемщик остался должен. При этом на оставшуюся часть суммы заемщику (а необходимо учесть, что заемщик самостоятельно заплатил первоначальный взнос и, вероятнее всего, успел погасить часть долга) приобретается другое жилье. Но здесь надо понимать, что при аннуитетном варианте погашения кредита, а именно он сегодня наиболее распространен в ипотечном кредитовании, первое время (до половины срока кредитования), в структуре ежемесячного платежа львиную долю занимает процент по кредиту, и лишь незначительную часть - отчисления, которые идут на погашение самого кредита. Кроме того, в случае дефолта банки пытаются как можно быстрее реализовать жилье, следовательно, продают его дешевле рыночной стоимости.


С тем, что жилье до полного погашения кредита находится в залоге у банка, связана еще одна особенность ипотеки. Оценив кредитоспособность заемщика, и согласившись выдать ему определенную сумму, банк может отказать ему в кредите на приобретения жилья, несоответствующего представлением данного банка о том, каким должен быть надежный залог. В этой связи у заемщика иногда возникают весьма специфические проблемы, связанные с потерей денег, выданных продавцу квартиры в качестве предоплаты.


Залогом не может являться недостроенная квартира в новостройке, потому что недостроенная квартира в многоквартирном доме не может по определению находиться в собственности у соинвестора. Право собственности у дольщика появляется только после окончания строительства и оформления всех необходимых документов. Но это не означает, что банки не дают ипотечных кредитов на приобретение жилья на первичном рынке. В этом случае используются несколько другие схемы. Как вариант, в залог банку переходит любая другая недвижимость, которая есть у заемщика. После того, как строительство дома будет завершено и квартира в новом доме станет собственностью покупателя, банк снимает залог на старую недвижимость и берет в залог новую. Другой вариант - банк соглашается выдать ипотечный кредит только в том случае, если заемщик заключит договор с застройщиком, который этим банком аккредитован и прошел проверку на предмет надежности. Но надо иметь в виду, что до момента оформления прав собственности на недвижимость банк будет брать повышенную процентную ставку, а страховые компании, которые работают с банками, могут потребовать дополнительно оплатить финансовые риски.

Несмотря на то, что жилье находится в залоге у банка, покупатель имеет право проживать в нем, с разрешения банка регистрировать своих родственников и даже сдавать квартиру внаем, проще говоря, в аренду (конечно, тоже с разрешения банка). Чего не может сделать заемщик с данной квартирой, пока полностью не погасит кредит - так это продать, обменять или подарить ее кому-либо.
  
     «По деньгам»


Кроме процентной ставки по кредиту, заемщик обязательно столкнется с так называемыми дополнительными платежами. В любом банке при получении ипотечного кредита данные расходы неизбежны. Иногда траты возникают уже на первоначальном этапе, то есть на этапе рассмотрения заявки - некоторые банки берут сбор за рассмотрение кредитной заявки.

Первоначальным взносом могут быть средства, полученные от продажи уже имеющейся квартиры у заемщика. То есть, по сути, есть возможность совершить обмен с доплатой, но на доплату взять ипотечный кредит в банке. Или деньги на первоначальный взнос можно получить, взяв другой по своему целевому назначению кредит, например потребительский кредит.

Сумма, которую банк согласился выдать Вам в качестве ипотечного кредита, является верхней границей, но не той суммой, которую банк обязательно Вам выдаст. Здесь как с кредитной картой: у Вас есть доступная сумма для выдачи, но это совсем не значит, что Вы обязаны ее полностью израсходовать. Если квартира, которую Вы найдете, в итоге окажется дешевле, чем та, на которую банк согласился выдать Вам кредит, банк не снизит Вам процент обязательного первоначального взноса и не откажется от него. Банк просто уменьшит сумму кредита. Но пропорция между первоначальным взносом и размером кредита останется в тех границах, которые были ранее оговорены с банком.

Процент первоначального взноса рассчитывается, исходя из оценочной стоимости квартиры (по оценке банка). Если по каким-либо причинам реальная стоимость квартиры (стоимость, на которой Вы сошлись с продавцом) окажется больше, то разницу Вам придется доплачивать самостоятельно. Кроме того, в будущем Вы можете столкнуться с серьезными финансовыми потерями, если не сможете выплачивать деньги банку и квартира будет продана для погашения Вашей задолженности. На стоимость ее реализации серьезное влияние окажет первоначальная оценочная стоимость.

    Если вдруг что случится

При наступлении страхового случая не стоит уповать на то, что все риски застрахованы. Конечно, при оформлении ипотечного кредита банки требуют страхования возможных рисков - утраты Вами трудоспособности, страхование риска нанесения ущерба квартире, страхование права собственности. Но, несмотря на то, что все расходы по страхованию несет заемщик, при наступлении страхового случая все выплаты, за редким исключением, будут производиться в пользу банка. Заемщик, конечно, может застраховать и свои риски - за дополнительную плату, и, по сути, это страхование уже не будет иметь никакого отношения к самому кредиту.

Если банк разорится, заемщику не стоит ни радоваться, ни переживать. С одной стороны, кредиторы разорившегося банка «не забудут» взыскать с него долг, а с другой стороны, при смене кредитора условия кредитного договора не могут быть пересмотрены. То есть никто не имеет права потребовать с заемщика вернуть всю сумму целиком и сразу. Просто у него сменится выгодоприобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты.
  Источник: http://www.hypothecs.ru/article/26/