Ипотечный кредит при альтернативном обмене жилья

  Если не все, то очень многие хотят улучшить свои жилищные условия. Тот, кто ютится в однокомнатной квартире, мечтает о двухкомнатной. Владелец двухкомнатной грезит о трехкомнатной… Вот только далеко не у всех есть деньги, необходимые для обмена. Но тут на помощь приходят банки: сегодня они предлагают клиентам услугу ипотечного кредитования обменов.
    Когда и сколько?

    Чтобы понять, какого размера доплаты потребуются для различных жилищных улучшений, сосредоточимся на ценах рынка недвижимости. По словам директора по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольги Побединской, однокомнатная квартира в большинстве московских районов массовой застройки стоит 150–155 тыс. долл. Двухкомнатное жилье этого же класса обойдется в 210–220 тыс. долл., то есть доплата составит 60–65 тыс. долл.  Стоимость трехкомнатных квартир равна 280–290 тыс. долл. Соответственно, при обмене "два на три" нужны 60–80 тыс. долл. Если же Вы планируете перебраться в трешку сразу из однушки, то, сложив суммы доплат, получаем цифру 120–140 тыс. долл.

    Чем более приличный район - тем выше цена квадратного метра, следовательно, увеличивается и размер необходимой доплаты. Например, в Беляево все вышеописанные действия будут стоить дороже тысяч на 20. Хотя у жителей этих мест есть возможность сэкономить: уехать из однокомнатной в родном районе в двушку, например, в Жулебино. В таком случае хватит доплаты и в 20–30 тыс. долл. Тем не менее, как показывает практика, люди, желающие улучшить жилищные условия, крайне неохотно соглашаются на район хуже своего.

    Если же брать центр и самые престижные московские районы, то там стоимость недвижимости еще выше. И для обмена понадобятся довольно большие деньги: 100–150 тыс.долл. за каждую дополнительную комнату. Естественно, зная конкретный вариант, можно определить и точную сумму.
     Кому это нужно?

    В целом со временем все более возрастает востребованность подобных программ. О. Побединская отмечает, что люди начинают все четче осознавать - жить в комфортных условиях необходимо здесь и сейчас. Есть только одна альтернатива кредиту: полжизни копить деньги и маяться при этом в тесноте на недостаточной для семьи площади. Относительно немногие наши сограждане могут сразу отдать доплату, а вот число тех, кто имеет достаточный доход, чтобы погашать задолженность по кредиту в течение нескольких лет, значительно больше.

    "Обращения от заинтересованных лиц поступают к нам в компанию ежедневно, — соглашается заместитель директора департамента ипотечного кредитования корпорации "Рескор" Светлана Зайцева,— Многие люди даже не знают о существовании таких банковских программ. Они просто звонят с вопросом, как бы им улучшить жилищные условия. И мы рассказываем о возможностях ипотеки".

В последнее время развитию новой услуги помог и рынок: в условиях постоянного роста цен попытки скопить необходимую для доплаты сумму напоминают бег к горизонту: цель все время отодвигается. А ипотечный кредит — раз и навсегда зафиксированная сумма, которая не будет увеличиваться. К тому же многие ипотечные программы построены так, что вначале клиент приобретает себе новую квартиру, а потом (через шесть-девять месяцев) продает старую. За это время цены успевают заметно подрасти, и покупатель получает неожиданный, но очень приятный бонус.
    Три пути

    Есть три основных типа кредитов для улучшения жилищных условий. Первый, по словам С. Зайцевой, предназначен для тех, у кого или нет собственных средств, или очень мало (накопления в 5–10 тыс. долл. - это почти ничто по меркам сегодняшнего столичного рынка недвижимости; хотя, конечно, хватит на косметический ремонт в новой квартире). Если доход семьи недостаточно высок для получения кредита на покупку квартиры, единственная возможность — продать свою существующую квартиру и использовать вырученные деньги как первый взнос за новую. Технология сделки в этом случае мало отличается от традиционной для нашего рынка альтернативы. Работа идет по трем направлениям: поиск покупателя на старую квартиру, получение одобрения на ипотечный кредит в банке и подбор новой жилплощади. Тем не менее любому заемщику нужно иметь хотя бы минимум собственных средств - оплатить расходы по выдаче ипотечного кредита, оценку, различные страховки, расходы по оформлению жилплощади в собственность и прочее. В целом эти траты составят приблизительно 3–4% от суммы кредита.

     Второй вариант значительно комфортнее и предназначен для людей с большим достатком. Если есть накопления для первого взноса и ежемесячный доход достаточно высок, то можно просто купить квартиру с ипотекой (строго говоря, сегодня банки предлагают кредиты и без первоначального взноса, но доход в этом случае должен быть еще больше). Так или иначе, сделка проходит без участия в ней старой квартиры. После этого человек спокойно делает ремонт в новом жилье, переезжает в него без особой спешки и потом только продает свою старую квартиру. И продает ее уже как юридически и физически свободную - а это серьезно повышает цену. Вырученными же деньгами гасит кредит или существенную его часть.

    Этот метод хорош всем, но требует высокого и желательно документально подтвержденного дохода. В соответствии с банковскими правилами, на тысячу долларов дохода семьи можно получить самое большее 50 тыс. Но это максимум, а реально следует рассчитывать на сумму до 40 тыс. долл. То есть для покупки двухкомнатной квартиры без излишеств (цена - 200 тыс. долл.) нужно иметь официальный доход в районе 4 тыс. долл. в месяц.

    Есть и третий вариант: различные программы - "На улучшение жилищных условий", "Новые метры" и т. д. В этом случае определяют сумму кредита (исходя из платежеспособности заемщика), и прибавляют к ней оценочную стоимость квартиры клиента. И таким образом устанавливают стоимость нового жилья, от которой банк даст кредит в размере 90–95%. Клиент, получая заем, обязуется в течение определенного времени (от шести до девяти месяцев - в каждом банке установлены свои сроки) продать старую квартиру и частично погасить кредит. Программы разных банков отличаются только размером процентов, и тем, оформляют в залог обе квартиры или только новую. В первом случае процентная ставка фиксированная, а во втором — устанавливают повышенный процент (средний по рынку — 12 % в долларах и 13 % в рублях), который после продажи старой квартиры снижают примерно до 10%.
    Вопрос времени

    Сделка, в которой участвуют несколько сторон, всегда технологически сложна. Даже при одновременной покупке-продаже требуются скорость и отличные организаторские способности, чтобы построить одновременно всех участников цепочки, согласовать время, место сделки и все остальное. А в нашем случае в деле появляется еще одна сторона — банк, предъявляющий свои требования.

    Несмотря на это, риелторы уверяют, что организовать подобную сделку не сложнее, чем просто альтернативу. Более того, О. Побединская отмечает, что при сегодняшнем состоянии рынка, когда заметна стагнация в росте цен, стало намного проще проводить сделки. Это уже не весна прошлого года, когда уже согласованные операции разваливались из-за роста цен. Трудности, причем исключительно ипотечного характера, могут возникнуть только если в цепочке несколько участников с кредитами. В таком случае каждый банк выдвигает условие - сделка должна проходить на его территории. Но, к счастью, такие ситуации пока крайне редки.

    "С технологической точки зрения, подготовка обмена цепочки квартир с альтернативой не представляет особенных сложностей для профессионального риелтора, — резюмирует общее мнение директор департамента партнерских программ "МИЭЛЬ-Брокеридж" Елена Панова,— Безусловно, ситуация на рынке влияет, но специалисты знают, как решить возникающие вопросы".
    Мнение банков

    В целом, банки не выделяют альтернативных заемщиков из числа своих ипотечных клиентов. И подходят к рассмотрению уровня их доходов, благонадежности и прочему, руководствуясь типовыми условиями. В принципе, стандартны и такие кредитные положения, как сроки, проценты. Нет каких-то особых требований к квартире: как и при обычной ипотеке, она не должна иметь юридические дефекты, дом не должен значиться в списках зданий, идущих под снос, и т. д.

Источник : http://www.gofin.ru/money/credits/folder_58/10231.smx