Зарубежная недвижимость: за счет роста цен

09.04.2011 00:13

Часто будущие инвесторы гонятся в первую очередь за показателями доходности и совсем забывают о росте стоимости недвижимости

Основной вклад в доходность в 2012 г. давала не рента, а прирост стоимости объекта. Мы рассчитывали совокупную доходность объектов недвижимости, сложив ставки чистой начальной доходности и годового прироста стоимости.

Например, в Бостоне — мегаполисе и студенческом центре, где арендное жилье пользуется огромным спросом, — скромную годовую ставку доходности (4,9%) компенсирует рост цен (5,3%). В результате совокупная прибыль достигла 10,8%. В 2012 г.

 доход от квартиры площадью 100 кв. м составил $53 000 (включая и прибыль от сдачи в аренду).

Как Берлин обогнал Америку

Почти все наиболее доходные рынки жилья — американские. По данным исследования Cushman & Wakefield, больше всего инвестиций в жилую недвижимость привлекают именно города США. Ставки доходности в этой стране зачастую выше, чем в Европе, и цены в 2012 г. значительно подросли. Однако несмотря на то что Старый Свет переживает кризис, самым выгодным для инвесторов был Берлин.

Именно в столице Германии больше всего подорожало жилье — на 17,4% в годовом исчислении (по данным CBRE). Совокупная доходность превысила 21%. Поэтому даже при невысокой средней стоимости жилья ($1568 за 1 кв. м) получается большой совокупный доход — $33 700 для квартиры площадью 100 кв. м за год.

В Сан-Франциско (США) и его окрестностях жилье часто покупают или арендуют сотрудники IT-компаний. Спрос на недвижимость всегда велик, поэтому она приносит хорошую прибыль. Ставка доходности не самая высокая — 5,26%, зато цены за год выросли на 14% (Zillow) и совокупная доходность составила более 19%.

В техасских городах Даллас и Хьюстон самые высокие ставки начальной доходности среди исследуемых городов и цены на недвижимость за год выросли значительно, поэтому совокупная доходность составила 11,7 и 14,4% соответственно.

Из американских городов интерес для инвесторов могут представлять также Лос-Анджелес (13%) и Нью-Йорк (10,6%).

Привлекательный Мюнхен

В денежном выражении коммерческие объекты приносят большую прибыль, нежели жилая недвижимость. Ставки доходности в больших городах в среднем примерно одинаковы — около 5,5%, но аренда стоит в 2 или 3 раза дороже.

Быстрее всего дорожали офисы в Мюнхене (по версии PricewaterhouseCoopers, баварская столица является самым привлекательным европейским городом для инвестиций в недвижимость всех типов), в Нью-Йорке и Стокгольме — более 10%. Совокупная доходность в этих городах превысила 15%.

Офисная недвижимость Токио — уже одна из самых дорогих на планете: в среднем $30 700 за 1 кв. м. Но из-за слабого роста цен совокупная доходность не превысила 6,75%. Похожая ситуация и в Лондоне, где самые дорогие в мире офисы (в среднем $42 900 за 1 кв. м) не росли в цене.

Юлия КОЖЕВНИКОВА