Зарубежная недвижимость: банковские игры

16.06.2011 03:59

Центральные банки наводняют мир дешевыми деньгами. В Германии, куда стремятся инвесторы с континента в поисках надежной гавани в еврозоне, велик риск образования пузыря. В Италии банки держат цены на находящуюся у них в залоге недвижимость искусственно завышенными во избежание плохих балансов. В США ожидают, что с переизбранием Барака Обамы на пост президента политика смягчения ипотечных условий продолжится, а значит, впереди новый раунд выкупа закладных.

США

В III квартале рост цен на жилье отмечался в большем количестве мегаполисов. Медианная цена на вторичном рынке составила $186100, что на 7,6% выше, чем годом ранее ($173000).

Это самый значительный годовой прирост с I квартала 2006 г. (тогда цена выросла на 9,4%).

Предложение постепенно сокращается. Есть риск ускорения роста цен, если строительная отрасль не нарастит объемы ввода жилья, которые бы удовлетворяли потребностям растущего населения.

Количество сделок увеличилось на 3,2% до 4,68 млн в III квартале — это на 10,3% больше, чем годом ранее (4,25 млн). В конце III квартала на вторичном рынке было 2,32 млн объектов — на 20% меньше, чем годом ранее (2,9 млн).

По данным Freddie Mac, средняя ставка по кредитам на 30 лет составила 3,54% в III квартале (во II квартале — 3,8%, годом ранее — 4,31%).

32% покупателей в III квартале приобретали первое жилье (во II квартале — 34%). За год их количество не изменилось. 27% сделок прошло за наличные (29% — во II квартале). На долю инвесторов, которые в основном и покупают за наличные, пришлось 17% всех покупок в III квартале (во II квартале — 19%, годом ранее — 20%). Скромное уменьшение числа покупателей первого жилья и инвесторов говорит об ограниченности предложения в нижних ценовых сегментах из-за сокращения доли проблемной недвижимости, которая популярна у обеих групп.

Продажи в этом году значительно активнее, чем в 2008—2011 гг. Восстановление было бы более стабильным, если бы ипотека была доступнее. Среднестатистический покупатель в III квартале 2012 г. заработал даже больше, чем нужно для получения ипотечного кредита. Средний доход по стране составил $61700. Чтобы купить дом, покупателю с первоначальным взносом в размере 5% необходимо зарабатывать $40900, в размере 10% — $38700, в размере 20% — $34400.

Последствия урагана «Сэнди» спровоцируют рост цен на недвижимость США минимум на 10%. Анализ статистики влияния ураганов и наводнений последних 30 лет на рынок недвижимости региона, где они случались, показывает: на территории с низкой плотностью населения, по которой прошел ураган, недвижимость дорожает на 3—4%. Если эпицентром урагана является большой город — на 7%.

Западная Европа

Великобритания. В октябре британская экономика вышла из рецессии, но проблемы в еврозоне и США будут сдерживать экспорт, а это, в свою очередь, означает, что рост цен на жилье маловероятен. В октябре цены в стране выросли на 0,6%. Банк Англии ожидает, что последние три месяца года будут слабыми: в октябре упали продажи в ритейле.

Рабочих мест стало больше, но условия по ипотеке остаются довольно жесткими для большинства семей. Кредитов выдано мало, несмотря на попытки правительства стимулировать кредитование с помощью специальных схем: по данным Банка Англии, в сентябре было одобрено 50024 кредита (в среднем обычно одобряется 80000 в месяц).

Хорошей новостью для россиян (в том числе для студентов) является недавнее объявление авиадискаунтером EasyJet о запуске перелетов между Москвой иЛондоном.

Германия. Развитие восточной и западной частей страны идет неравномерно. Зарплаты в восточной части в среднем на 22% ниже, чем в западной, большое количество жилых объектов находится в непригодном состоянии или вовсе заброшено.

То, что население Германии стареет и сокращается, не слишком хорошо для рынка жилья. Частично это сокращение было компенсировано ростом числа домохозяйств на 5 млн после воссоединения страны. В следующие 15 лет ожидается, что количество домохозяйств на западе вырастет на 7%, а на востоке — лишь на 2,4%. Около 1,6 млн человек переехали с востока на запад начиная с 1990 г. в поисках лучших карьерных перспектив.

Про прогнозу МВФ, экономический рост страны в 2012 г. составит лишь 0,6%. В июле агентство Moody’s опубликовало негативный кредитный прогноз — главным образом из-за бремени, которое несет Германия, удерживая валютный блок от распада.

Низкие процентные ставки, а также интерес со стороны иностранных инвесторов разогревают рынок, не исключена возможность пузыря.

Средиземноморье

Италия. Итальянские банки не пострадали от глобального кризиса так, как, например, испанские, но сейчас возникла серьезная угроза из-за плохих долгов. Цены на недвижимость упали на 16% с 2008 г. в реальном выражении. 44% банковских кредитов привязано к сектору недвижимости (выдано 662 млрд евро ипотечных кредитов и кредитов застройщикам, в Испании, для сравнения, 951 млрд евро). 0,5—0,6 млн кв. м новостроек не продано (в Испании — 1,5 млн). Банки могут потерять от 9 млрд до 65 млрд евро. Сейчас они искусственно держат цены завышенными, отказываясь списывать кредиты. В то же время банки стали гораздо более жесткими при выдаче новых займов.

Единственным позитивным фактором в Италии является низкий уровень долгов домохозяйств, который составляет примерно 60% от дохода — это значительно ниже среднего показателя по ЕС. Госдолг Италии составляет 120% от ВВП, и до 2014 г. рост ВВП не предвидится.

Греция. По данным Банка Греции, количество сделок в первом полугодии 2012 г. сократилось на 52,5% (в 2011 г. это снижение составило 42%). Число выданных разрешений на строительство в первом полугодии 2012 г. сократилось на 17,9%.

Цены на жилье продолжают падать — греческая экономика переживает один из самых тяжелых кризисов в мировой истории. Пятый год экономика находится в состоянии рецессии, в 2012 г. экономика может сократиться на 7%. Средние цены на квартиры снизились на 9,83% в I квартале 2012 г. — или на 11,62% с поправкой на инфляцию. В ноябре Греция приблизилась к техническому дефолту.

Испания. В июне 2012 г. в столице и крупных городах страны отмечалось самое серьезное в годовом выражении снижение цен — 13,5%, на побережье Средиземного моря — 13,3%. Во II квартале 2012 г. средняя цена составила 1606,4 евро за 1 кв. м. Спрос на недвижимость слабый — у покупателей и инвесторов нет уверенности в восстановлении экономики. Ожидается, что цены на жилье упадут еще на 10%, перед тем как достигнут дна. В 2012 г. ВВП сократится на 1,5% и на 0,5% в 2013 г.

Испанские банки распродают недвижимость со скидками до 80%: на побережье Коста-дель-Соль из 22000 объектов около 10000 продается банками.

Игорь ИНДРИКСОНС

Автор — управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала indriksons.ru

Инфографику к статье можно посмотреть на сайте источника.