Выдать ипотечных кредитов на триллион рублей не удастся, так как ставка превысила 12%

05.08.2010 02:16

Специалисты, хорошо знающие американский рынок ипотеки, утверждают, что для него магической цифрой является пятерка. Именно ее там многие считают своеобразным Рубиконом на графике ипотечного спроса и предложения. Как только средневзвешенные ставки по 30-летним кредитам поднимаются выше 5%, никому толком ипотеки не надо. И наоборот, стоит только ставкам опуститься чуть ниже магической цифры — народ дружно двигается в банки за кредитами.

Есть ли такая цифра у нас? Посмотрим.

До кризиса рекордно низкой отметкой оказался уровень 12,5%. Именно до него опустилась средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке летом 2008 г. И тогда совокупная выдача за год составила у нас около 655 млрд руб. В кризисном 2009 г., шутят злые языки, «смертную казнь в России заменили ипотекой под 25% годовых». То есть ставки в большинстве банков стали просто запретительными. И выдача вполне предсказуемо упала в четыре с лишним раза — до 152 млрд руб.

Столь же логично наш ипотечный рынок повел себя и сразу после кризиса. В 2010 г. имело место довольно стремительное падение ставок: 14% — в начале года, 13,2% — в сентябре, 12,6% — под новый год. Смотрим на итоговую выдачу за тот же период: она выросла более чем вдвое и составила 418 млрд руб, то есть отреагировала на ставки вполне адекватно.

Рекордным по выдаче стал 2011 г.: 746 млрд рублевой ипотеки (по уточненным данным ЦБ), то есть существенно выше докризисного уровня. При этом внутри рекордного года наблюдался четкий рост от квартала к кварталу: 112 млрд руб. в первой четверти года, 177 млрд — во второй, 201 млрд — в третьей и 256 млрд — в четвертой. Почти прямая линия на графике.

Вполне правдоподобным объяснением этому выглядит столь же уверенное снижение средневзвешенной ставки за этот период: она плавно опустилась с 13% в январе до рекордно низких 11,6% в октябре. Правда, держалась на этом уровне средневзвешенная ставка недолго — уже в декабре поднялась до 11,7%. Но на объемах выдачи это еще не успело сказаться. Зато вполне ощутимый рост ставок мы отмечаем в текущем году: январь — 11,9%, февраль — 12% ровно, к исходу лета средневзвешенная ставка выросла уже до 12,3%. И, очевидно, продолжит расти, поскольку в августе после долгого выжидания поднял-таки ставки безоговорочный лидер рынка — Сбербанк. Причем поднял не на шутку: по некоторым продуктам повышение составило до 1,5 процентного пункта.

То есть тренд по ипотечным ставкам, очевидно, изменился — со снижения на рост. А как это отразилось на объемах? Опять адекватно. Правда, пресса по большей части инерционно пестрит мажорными реляциями: «Объемы выданной ипотеки в первом полугодии текущего года почти на 60% выше, чем в аналогичном периоде предыдущего года». Это все верно, как явствует из статистики ЦБ. Но, присмотревшись к этой же статистике внимательнее, мы видим, что и здесь тренд вот-вот изменится. Достаточно для этого сопоставить текущие квартальные объемы выдачи не с прошлым годом, а всего лишь с предыдущим кварталом. В самом деле, после 256 млрд руб. в IV квартале 2011 г. уже в I квартале 2012 г. совокупная рублевая выдача упала почти на 70 млрд руб., то есть более чем на четверть. Впрочем, первый, густо-праздничный, квартал года иногда действительно бывает провальным. Годом ранее он тоже был заметно хуже предыдущего квартала, но к смене трендов это тогда не привело. Тенденция роста на рынке ипотеки восстановилась уже во второй четверти года.

На сей раз так вряд ли случится. Второй квартал текущего года дал 254 млрд руб. То есть практически на уровне IV квартала прошлого года. А это значит, что расти мы уже перестали, и далее вполне правомерно ожидать даже падения. Если, конечно, связь между ставками и объемами на российском ипотечном рынке действительно существует.

А на это очень похоже. И магическая точка перелома нашлась: где-то в районе 12% годовых.

При этом, разумеется, к зависимостям такого рода на нашем своеобразном рынке следует относиться с осторожностью по целому ряду причин. Первая из них — размеры самого рынка. Совокупная задолженность российских заемщиков по ипотеке лишь недавно превысила 1,6 трлн рублей, то есть около $50 млрд. По сравнению, например, с $15 трлн американской ипотеки это капля в море. И чтобы в этой капле заштормило, достаточно легкого ветерка. А он у нас может подуть откуда угодно: в виде очередных минорных сообщений о мировых финансовых рынках и второй кризисной волне, азартно муссируемых российскими СМИ; или после неосторожного заявления с высоких управленческих трибун (например, о грядущих ипотечных ставках в России на уровне Германии); либо вследствие слишком резкого колебания на валютном рынке…

Вторая возможная причина — качественное изменение рынка и предлагаемых на нем продуктов. Достаточно было одному из наших ипотечных лидеров вывести на рынок продукт, в котором от заемщика, имеющего 35% собственных средств, при одобрении ему кредита ничего кроме анкеты и паспорта не требуется, и львиная доля ипотечного портфеля этого уважаемого банка стала формироваться за счет именно таких активов. А когда кто-то из кредиторов до нуля снизил требования к первоначальному взносу заемщика, причем без альтернативного требования по страхованию соответствующих рисков, рынок и это заметил. Или недавно появились кредиты, по которым можно вообще ничего не платить, даже проценты. С кредитором рассчитываешься разом, за счет неспешной продажи старого жилья после переезда в новое. Ждем существенного всплеска активности и здесь.

Наконец, рост стоимости жилья. Он, как известно, ведет к неизбежному увеличению среднего размера кредита и, следовательно, к росту объемов выдачи, несмотря, быть может, на общую стабилизацию потребительского спроса. Здесь у нас еще есть резервы, даже по сравнению с докризисным уровнем. Тогда ведь средний кредит был около 1,5 млн руб., а сейчас он пока не достиг и 1,4 млн руб., хотя цены на жилье в большинстве регионов уже восстановились.

Да и психологический фактор не следует сбрасывать со счетов. При плавном росте цен (и на жилье, и на кредиты) обычно активизируется отложенный спрос. Но стоит этому росту ускориться, и эффект будет прямо противоположным.

И что же в сухом остатке? Исходя исключительно из выявленной нами зависимости объемов от ставок, предсказанная многими экспертами в начале года выдача кредитов на 1 трлн руб. на российском рынке ипотеки вряд ли состоится. Хорошо, если будет 800—850 млрд руб. Но и это, если ничего не случится. А случиться может, что угодно, — как в минус, так, впрочем, и в плюс.

Владимир ЛОПАТИН

Автор — председатель совета директоров «ВСК ипотеки»