Смута в ипотечном кредитовании

27.08.2010 21:25

Районный суд принял решение, согласно которому непогашенный ипотечный кредит не подлежит взысканию, если запись об ипотеке в регистрирующем органе погашена.

Суть спора

В 2006 году банк выдал высокопоставленному чиновнику ипотечный кредит, сроком до 2016 года, для покупки квартиры, которая впоследствии и стала предметом залога. В связи с тем, что заемщик ненадлежащим образом исполнял свои обязанности (не производил платежи в установленные сроки), банк потребовал досрочного погашения кредита и, после неудовлетворения требований, обратился в суд с иском о взыскании с недобросовестного заемщика суммы невозвращенного кредита в размере более 12 млн долларов.

Ответчик представил суду письмо банка об отсутствии задолженности заемщика и выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр), выданную территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) об отсутствии обременения квартиры, оформленной в залоге у банка. Никаких платежных документов о погашении всей суммы долга по кредиту заемщик не предоставил.

Однако суд постановил в иске отказать… по причине его выплаты заемщиком.

Обоснование позиции

Суд, отказывая в иске, поддержал позицию заемщика-ответчика в том, что договор об ипотеке прекратил свое существование после погашения записи в реестре об ипотеке. Иным образом, кроме как погашением залога, запись в Росреестр не могла быть внесена.

Статья 25 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает момент и порядок погашения записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке. В рассматриваемом споре регистрационная запись об ипотеке была погашена на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, с одновременным представлением официального документа из банка об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. В соответствии с указанными нормами, для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставления иных документов не требуется.

Согласно ст. 17 ФЗ «О залоге» залогодержатель по требованию залогодателя обязан выдать ему документы, подтверждающие полное или частичное исполнение обязательства для последующего внесения соответствующих сведений в реестр. При получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства, орган, осуществивший регистрацию залога, обязан незамедлительно внести соответствующую запись в реестр.

Право залога прекращается, в том числе, при прекращении обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 34 ФЗ «О залоге»).

Банк же основал свою позицию на следующих фактах:

— выписках по текущему и ссудному счетам заемщика, подтверждающих наличие у заемщика задолженности по кредиту;

— злоупотреблении прошлым руководством банка своими правами, выразившемся в подписании совместного с заемщиком заявления о прекращении ипотеки при наличии задолженности по кредиту.

Выводы

1. Погашение в реестре записи об ипотеке на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя и справки банка об отсутствии задолженности по кредиту, влекущее прекращение залога, расценивается судами и как подтверждение банком отсутствия задолженности по кредиту.

2. Отказ суда во взыскании с заемщика суммы кредита может быть основан только на документе об отсутствии задолженности, подписанном бывшим руководителем. Выписка по счету имеет второстепенное и неопределяющее значение.

3. Факт злоупотребления должностным лицом банка своими полномочиями не является предметом рассмотрения в суде по спору о взыскании задолженности и потому не может быть положен в основу доказательной базы банка.

Ценность прецедента

На банковском секторе экономические кризисы отражаются уменьшением количества банков, за счет банкротства выбравших неправильную политику развития бизнеса. Смена руководства, которая неизбежна при проведении процедуры банкротства, может повлечь за собой злоупотребления со стороны последнего, уходящего не по своей воле. Предоставление «нужным» заемщикам простого официального письма об отсутствии задолженности по кредиту может кардинально изменить и материальное, и правовое положение заемщика. Избавление от кабальных обязательств, не соответствующее всем нормам ГК РФ, стало возможным путем получения простого росчерка пера руководителя банка или его филиала. При этом, выписки по счету перестали быть для суда неопровержимым доказательством наличия задолженности по кредиту.

Представляется, что такая пагубная практика, после обнародования прецедента в широких кругах, неизбежно приведет в ближайшем будущем к подобным спорам при аналогичных злоупотреблениях руководства банкротящихся банков своими уходящими полномочиями.

В настоящее время сведений об обжаловании, принятого Кунцевским районным судом по спору между Межпромбанком и А. В. Гладышевым решения, не имеется.

Мнение эксперта

Александр Захаров, заместитель исполнительного директора DS Express, Inc., к. ю.н.:

— Действительно, указанный прецедент судебной практики способен внести смуту в банковский сектор ипотечного кредитования. Поскольку закон не содержит требований о предоставлении дополнительных документов для погашения записи об ипотеке в реестре, поле для злоупотреблений в данной сфере оказывается очень большим. Планирование ухода по собственному — или несобственному — желанию руководства, вкупе с близкими связями с заемщиками банка, может потребовать от банка постоянного контроля за действиями собственного же руководства. С другой стороны, такой контроль возможен только за руководителями обособленных подразделений (филиалами, операционными офисами), но не за президентом банка, например.
Исключение из доверенностей, выданных руководителям обособленных подразделений, права на подписание заявления о погашении записи в реестре об ипотеке, существенно затормозит процедуру снятия обременения с ипотечной недвижимости, если не парализует ее вовсе.

Думается, ожидать обжалования решения Кунцевского районного суда по спору между Межпромбанком и А. В. Гладышевым все же стоит, поскольку и справка банка об отсутствии задолженности, и выписки по счету, наоборот подтверждающие ее наличие, имеют одинаковое доказательственное значение. Поверхностная оценка судом этих доказательств привела к указанному решению суда. Как показывает практика, снятие обременения при продолжающихся обязательствах по кредиту — не такая уж и редкость. Переход кредита в разряд необеспеченных не должен автоматически означать и прекращение обязательств по нему. Если бы банку удалось доказать злоупотребление правом (например, наличием приговора суда по уголовному делу в отношении бывшего руководителя банка), ему удалось бы, если не вернуть залог (что вряд ли бы произошло, в силу отсутствия в законе такой возможности), то доказать продолжение кредитных отношений и наличие непогашенной задолженности по кредиту.

Наталья ПЛАСТИНИНА