Квартира с сюрпризом

23.12.2012 17:19

С квартирами «СУ-155» вышла странная история: они проданы, но при этом находятся в залоге у Нордеа Банка. Продажа заложенных квартир вполне законна, говорят юристы, но покупатель должен иметь в виду, что в случае чего будет делить свою недвижимость с банком

В октябре 2011 г. Нордеа Банк уведомил Росреестр о том, что в конце 2010 г. заключил с группой компаний «СУ-155» два договора залога, по которым получил права на 313 квартир площадью 18 574 кв. м. Это квартиры в корп.

27 микрорайона «Центральный» Долгопрудного и корп. 13—14 микрорайона 2 в Павшинской пойме. Между тем в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРП), извещает банк, этот факт не отражен. В ЕГРП права требования на квартиры в Долгопрудном зарегистрированы на участников долевого строительства — частных лиц, а также ООО «Центр «ВМ-недвижимость — 1». Сведений об обременении — залоге банку там нет. Поскольку кредитные договоры и договоры залога не расторгнуты, банк вправе обратить взыскание на реализованные «СУ-155» третьим лицам инвестиционные права, заключает «Нордеа» (копии писем банка и выписок из ЕГРП есть у «Ведомостей»).

Представитель «Нордеа» отказался комментировать эту переписку. Но сообщил, что сейчас идут судебные процессы по двум кредитам, предоставленным банком «СУ-155», и по одному из них решение уже вступило в законную силу (банк выиграл, см. врез).

Представитель Росреестра по Московской области не ответил на запрос «Ведомостей».

Квартиры в Павшинской пойме не заложены, в Долгопрудном действительно часть квартир находится в залоге у Нордеа Банка, рассказал представитель «СУ-155». Сложности с оформлением квартир, по его словам, были, сейчас их причины устранены, вопросы собственности на квартиры будут урегулированы до конца июля без какого-либо ущерба интересам клиентов.

В принципе, в том, что права требования на квартиру продаются под залогом, ничего противозаконного нет, если это решение согласовано с банком и покупатели поставлены в известность, говорит партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. По его словам, банковский залог оформляется обычно на земельный участок под стройку, но в ЕГРП ставится специальная пометка: когда право на квартиру будет зарегистрировано, оно также окажется под залогом. Это происходит в момент регистрации договора долевого участия (по закону № 214 «Об участии в долевом строительстве»). То есть покупатель квартиры получит выписку из ЕГРП, в которой будет отражено, что квартира обременена залогом. Как могло получиться, что в случае с «СУ-155» залог не отражен в реестре, Можаровский судить не взялся.

Девелоперы часто берут деньги и с покупателя, и с банка, по сути, под один и тот же объект. Например, похожая история разворачивается сейчас у Росбанка с «Миэлем»: строитель одолжил у банка деньги на коттеджный поселок «Барвиха-вилладж» под залог 5,2 га, на которых этот поселок должен был быть построен. Коттеджи — точнее, обязательство их построить — успешно были распроданы. Но в кризис дела с проектом пошли неважно, и в итоге один из покупателей инициировал уголовное дело по факту мошенничества (и владелец «Миэля» теперь находится в заграничной командировке), а Росбанк — банкротство нескольких компаний холдинга. Росбанк работал и с проектами, где по 214-ФЗ закладывались права на квартиры, передала его старший вице-президент Тамара Поляницына. Но там, по ее словам, никаких нарушений заемщики не допускали: договор долевого участия подлежит госрегистрации, и банк в любой момент может проверить наличие обременений.

Если с проектом все хорошо, банк получает назад свои деньги с процентами, застройщик — прибыль, а покупатель — недвижимость. А если плохо — например, возникает конфликт между банком и застройщиком? При обращении взыскания на заложенное имущества у банка и дольщиков будут равные права, говорят старший юрист группы «Яковлев и партнеры» Елена Кравцова и старший юрист Herbert Smith Маргарита Славина: деньги от реализации залога должны быть направлены на удовлетворение требований и банка, и дольщиков пропорционально размерам их требований. Получается, покупатель в любом случае не получит то, на что рассчитывал изначально.

Поэтому перед началом продаж девелоперы обычно выводят недвижимость из-под банковского залога. Так поступают, если верить их представителям, группа ПИК, группа ЛСР, Etalon Group и «Инком».

Иск есть

В феврале московский арбитраж взыскал с «СУ-155» в пользу «Нордеа» $31 млн (включая проценты за пользование кредитом и неустойку) и здание на Земляном Валу, 36. Решение в июне подтвердила апелляционная инстанция. В июле «Нордеа» подал иск о банкротстве застройщика, но суд отложил вопрос о принятии иска к производству до решения вопроса по другим искам. В этом решении указано, что всего у суда на рассмотрении 12 исков о банкротстве «СУ-155».

Мария ДРАНИШНИКОВА, Надежда ЗАЙЦЕВА

см.  Нордеа Банк