Колебания вместе с курсом

24.06.2011 18:56

Ипотечное кредитование

Ипотека в иностранной валюте, столь популярная до кризиса, теперь стала привилегией покупателей дорогой недвижимости. Массового заемщика отпугивает риск роста курса иностранной валюты относительно рубля, который для многих стал неприятным сюрпризом четыре года назад. Вместе с тем в краткосрочной перспективе при стабильном или укрепляющемся курсе рубля ипотека в иностранной валюте все же выгодна за счет низкой процентной ставки и снижения платежа из-за курсовой разницы.

Риски сохраняются

В последнее время покупка квартиры, как правило, обходится без кредита в иностранной валюте. По данным Банка России, за первое полугодие 2012 года в стране было выдано всего 824 валютных ипотечных кредита суммарно на 6,4 млрд руб., тогда как в рублях — 294,6 тыс.

кредитов на сумму более 12,4 трлн руб. Доля валютных кредитов в общем объеме ипотеки составляла на 1 июля всего 1,5%. Стоит вспомнить, что еще четыре года назад на долю кредитов в иностранной валюты приходилось, по данным Банка России, почти 14% объема российской ипотеки. Время массовой выдачи таких кредитов закончилось с кризисом 2008 года, когда курсы валют выросли на несколько десятков процентов, а платежи по ним увеличились чуть ли не в геометрической прогрессии. Речь идет не только о кредитах в долларах и евро, но и в швейцарских франках и японских иенах.

«До кризиса некоторые заемщики брали кредиты в японских иенах и швейцарских франках, польстившись на низкий процент, предлагаемый банками по таким продуктам,— напоминает руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева.— Однако валюта, в которой был заключен кредитный договор, в кризисный период существенно подорожала относительно рубля. Причем в ряде случаев общий долг по кредитному договору превысил стоимость подешевевших в кризис квартир. Так как основная масса заемщиков по указанным кредитам получала зарплату в рублях, то осуществление выплат по данным кредитам стало для них затруднительным».

Эксперты в один голос говорят о сохраняющейся рискованности кредитования в валюте, связанной с вероятностью курсовых колебаний. «Изменения макроэкономических условий зачастую приводят к резким и значительным колебаниям курса в сторону увеличения. Как следствие, может значительно вырасти ежемесячный платеж, порождающий ряд негативных последствий для заемщика: возрастает нагрузка, и заемщик не может обслуживать кредит, а банки, особенно в кризис, не всегда идут навстречу заемщику в его просьбах, например отложить погашение основного долга или перевести кредит в рубли»,— отмечает генеральный директор корпорации «Баркли» Аркадий Акимов.

Валюта — привилегия богатых

Тем не менее банки усердно предлагают ипотечные кредиты в иностранной валюте: по данным АИЖК на сентябрь, среди 68 наиболее активных игроков рынка ипотечного кредитования кредиты в долларах выдают 30 банков, в евро — 17 банков. По данным информационного портала Банки.ру, можно выбрать из 210 кредитных программ в долларах и из 103 — в евро.

Однако сейчас такие кредиты востребованы разве что при сделках с недвижимостью премиум-класса или покупке жилья теми, чей доход номинирован в иностранной валюте, например работающими в России иностранцами. «Доля таких кредитов в высоком бюджете достаточно велика: она составляет более половины кредитов на сумму выше $1 млн,— уточняет управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова.— При этом важно отметить, что доля сделок с кредитованием в высоком бюджете значительно снизилась по сравнению с докризисным периодом и получение кредитов на суммы более $2 млн сейчас встречается редко». Участники рынка отмечают также, что кредитные средства в финансировании таких сделок составляют обычно менее 50%. «В сегменте дорогого жилья в основном сделки с привлечением кредитных средств в иностранной валюте совершаются при приобретении квартир стоимостью $1,5—2 млн, кредит оформляется на сумму от $500 тыс. до $700 тыс.,— приводит данные директор департамента продажи квартир Penny Lane Realty Александр Зиминский.— При покупке более дорогих квартир доля кредитных средств увеличивается. В портфеле нашей компании есть сделка, когда при приобретении квартиры стоимостью около $5 млн был оформлен кредит на $3 млн, но такие случаи единичны». Некоторые банки прямо указывают, что кредиты в иностранной валюте — прерогатива состоятельных заемщиков. Райффайзенбанк, например, выдает ипотеку в иностранной валюте только в Москве и Санкт-Петербурге. «В Москве и Петербурге есть заемщики, доход которых номинируется в иностранной валюте, поэтому мы предлагаем им взять ипотеку в валюте заработной платы,— поясняет начальник управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Анастасия Перегримова.— Кроме того, валютное кредитование исторически менее распространено в регионах и более распространено в Москве и Санкт-Петербурге».

Вести рискованную игру с курсами валют по ипотеке могут и те, для кого кредит не становится тяжким бременем. «Я бы советовал брать ипотеку в валюте лишь тем заемщикам, у которых либо доходы по-прежнему номинированы в этой же валюте, либо тем, у кого платежи по ипотеке составляют незначительную часть регулярного дохода — процентов 15—20»,— говорит председатель совета директоров компании «ВСК-Ипотека» Владимир Лопатин.

Дешевле рубля

Основным преимуществом кредитов в иностранной валюте всегда была невысокая ставка, которая может быть ниже ставки по рублевым ссудам на несколько процентных пунктов. Средние ставки по кредитам в иностранной валюте составляют, согласно расчетам Банка России, 9,6% годовых, в то время как ставка по рублевой ипотеке — 12,3% годовых. Сбербанк предлагает кредиты в иностранной валюте на покупку готового или строящегося жилья под 11—12% в зависимости от суммы первоначального взноса и срока кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет карты/вклада, открытый в банке, а также для приобретения недвижимости, построенной с участием кредитных средств банка. Для остальных клиентов стоимость кредитов увеличивается на 1 процентный пункт или на 0,5 процентного пункта, если клиент — сотрудник аккредитованных в Сбербанке компаний. При прочих равных условиях ставки по рублевым кредитам по стандартным программам на приобретение жилья на вторичном рынке и в строящихся домах Сбербанка колеблются в пределах 13—14% годовых. До регистрации залога действует надбавка к базовой ставке в размере 1 процентного пункта. ВТБ 24 также предлагает одинаковые ставки по кредитам на вторичном рынке и на квартиры в новостройках — 8,95—11,15% годовых в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. До регистрации ипотеки ставка увеличивается на 0,25 процентного пункта. При этом по рублевым кредитам на аналогичные цели ставки ВТБ 24 составляют 9,9—14,95% годовых.

У Газпромбанка кредиты в иностранной валюте на приобретение городской жилой недвижимости на вторичном рынке стоят от 10,5% годовых, столько же стоят кредиты в новостройках: после регистрации залога стоимость кредита — от 11,5% годовых.

Как правило, по кредитам в иностранной валюте банки готовы выдавать меньшие суммы, чем по рублевым, требуя одновременно повышенного первоначального взноса. Сбербанк готов выдавать в иностранной валюте кредиты на сумму от $1,4 тыс. или €1 тыс., первоначальный взнос — 15% от суммы кредита. ВТБ 24 выдает в долларах и евро не более 75% от стоимости приобретаемой недвижимости, в то время как по рублевым кредитам минимальный первоначальный взнос составляет 10%. Райффайзенбанк — от $15 тыс., €9 тыс., первоначальный взнос — от 25% от стоимости приобретаемой квартиры. В то время как в рублях Райффайзенбанк готов выдать кредит при первоначальном взносе 15% на сумму от $15 тыс. до $900 тыс. Юникредит банк — от $1 млн и €660 тыс., при этом первоначальный взнос будет больше, чем 20%, установленных для рублевых кредитов. Газпромбанк выдаст в кредит сумму от 600 тыс. до 45 млн руб. при условии внесения заемщиком не менее 15% стоимости недвижимости.

Ставка ниже, сроки меньше

Даже с учетом высоких рисков при соблюдении определенных условий ипотека в иностранной валюте может обойтись грамотному заемщику дешевле рублевых кредитов. Экономия возможна за счет сниженных ставок по таким кредитам и при благоприятных колебаниях курса валюты. По словам Анны Левитовой, низкая ставка — основное преимущество кредитов в иностранной валюте. «В Банке Москвы, например, ставки по кредитам на вторичную недвижимость в долларах составляют от 9,55%, а в рублях — от 12,1%, причем сегодня и та, и другая ставки зачастую превышают рост цен на купленную в кредит недвижимость, за исключением редких случаев и специальных обстоятельств». Правда, основным условием получения выгоды, а не убытков, по словам экспертов, является как можно меньший срок кредитования, нивелирующий риск неблагоприятных курсовых колебаний. «Допустим, клиент решает взять кредит в 3,1 млн руб. или $100 тыс. на пять лет, при этом $1 равен 31 руб. и ставка по кредиту в рублях — 12% годовых, в валюте — 8% годовых,— объясняет заместитель председателя правления СДМ-банка Сергей Козлов.— В результате ежемесячный платеж составит по рублевому кредиту округленно 70 тыс. руб., по долларовому — $2,06 тыс. (то есть 64 тыс. руб. при неизменном курсе). Экономия составит 6 тыс. рублей в месяц, а в случае укрепления рубля — и больше. Правда, из суммы экономии нужно не забыть вычесть расходы на конвертацию».

И все же эксперты напоминают, что риски колебаний курса валют по-прежнему чрезвычайно высоки. В случае укрепления иностранной валюты рост ежемесячного платежа не только перекроет экономию, но и может привести к убыткам. «Такая экономия может быть легко нивелирована невыгодными для заемщика колебаниями курсов валют, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации,— предостерегает Анна Любимцева.— Заемщик должен понимать, что если кредит взят в иностранной валюте, а зарплату заемщик получает в рублях, то его платеж по кредиту может заметно вырасти в случае роста курса валюты кредитования. Именно поэтому все эксперты рекомендуют заемщиками брать кредит только в той валюте, в которой они получают основной доход». В приведенном выше примере расходы по кредиту в валюте будут сопоставимы с расходами по кредиту в рублях при курсе 34 руб. за $1 (70 тыс. руб. разделить на $2,06 тыс.). При курсе выше 34 руб. за $1 расходы на обслуживание валютного кредита превысят расходы на обслуживание рублевого кредита.

Банкиры пока не видят предпосылок для восстановления массового ипотечного кредитования в иностранной валюте. «Все еще остаются существенными риски, с которыми сопряжено ипотечное кредитование в иностранной валюте,— говорит заместитель председателя правления Международного банка развития Светлана Бахарева.— Прежде всего это касается самих заемщиков: при росте курса доллара у заемщика, имеющего рублевый доход, каждый платежный период увеличивается долговая нагрузка, что может привести к весьма плачевным последствиям — невозможности добросовестного обслуживания кредита. Это автоматически отразится и на кредитной организации. При массовом кредитовании такого рода масштабы бедствия понятны. И опыт 2008—2009 годов тоже всем хорошо известен».

Максим ЯКОВЛЕВ