Банки ищут новую формулу роста ипотеки

01.03.2011 23:41

Текущая динамика роста ипотеки обусловлена негативными ожиданиями. Чтобы заложить фундамент для стабильного увеличения ипотечных портфелей, банки стремятся уменьшить их зависимость от программ господдержки, переориентируясь на работу с рынком первичного жилья

Жилищные кредиты в 2011 году составили всего 13,2% от общего объёма потребительского кредитования. В 2011—2012 годах спрос на ипотеку стабильно растёт: по итогам текущего года планируется преодолеть планку в 1 трлн рублей выданных кредитов, нарастив их объём более чем на 50%. Драйверами роста являются отложенный во время кризиса спрос и государственные программы поддержки бюджетных категорий населения и военных (см. «Эксперт ЮГ» N 24 за 2012 г., «Ипотека временно растёт на спецпрограммах»).

Однако государство не сможет быть вечным двигателем жилищных кредитов, а рынок ещё очень далёк от зрелости: в западных экономиках доля ипотечных кредитов может достигать 80% ВВП страны.

Банки это понимают и, насколько возможно, начинают уменьшать зависимость от государства в наращивании ипотечных портфелей: по данным агентства «Эксперт РА», доля АИЖК в объёмах выдачи ипотеки снижается. По итогам 2011 года объём рефинансированных агентством ипотечных кредитов снизился на 7% (годом ранее темп прироста составил 80%), в результате его доля в объёме выдачи сократилась в два раза, с 14 до 7%.

Основные перспективы роста накопились как раз в регионах, в частности, на Юге. По мнению директора по ипотечному кредитованию Банка Москвы Олега Пятлина, динамика развития ипотечного кредитования в регионах положительна и может быть ограничена только предложением объектов недвижимости и строящегося жилья. «Думаю, что в ближайшие годы доля ипотечного рынка в регионах достигнет 90 процентов от объёма предоставляемых в стране ипотечных кредитов», — убеждён г-н Пятлин. Однако для того, чтобы ипотека «дозрела» хотя бы до половины западных объёмов в целом, необходимо, чтобы в одной точке сошлись благоприятные макроэкономические обстоятельства и уверенное выполнение стратегии роста жилищного строительства региональными властями.

Нервный рост

По итогам первого полугодия на Юге зафиксирован существенный рост ипотеки. По данным министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, за первые 5 месяцев года жителями региона получено 4170 ипотечных кредитов — на 28% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По сведениям администрации Краснодарского края, в этом году было предоставлено ипотечных жилищных кредитов на сумму 4 млрд рублей, что в 1,6 раза превысило выдачу за аналогичный период 2011 года. Однако этот тренд пока не стоит фиксировать как долгосрочный: его появление обусловлено не стабилизацией рынка, а, напротив, его нестабильностью. Как считает Александр Пышной, начальник управления розничного кредитования банка «Кубань Кредит», такой спрос на ипотеку связан с тем, что население ожидает ускорения инфляции, удорожания банковских кредитов и роста цен на жильё.

Марина Абашина, управляющий филиалом Абсолют Банка в Ростове-на-Дону, отмечает, что на рынке складывается несколько чётко выраженных тенденций. «С одной стороны, рост продаж недвижимости, с другой — рост цен на недвижимость, который происходит как на фоне увеличения спроса, так и в результате ослабления национальной валюты, — комментирует г-жа Абашина. — А доступность жилья, как известно, определяется в первую очередь его умеренной стоимостью, поэтому во втором полугодии, думаю, произойдёт некоторое снижение продаж на рынке недвижимости, в том числе за счёт ипотечных кредитов».

Делать даже среднесрочные прогнозы банкиры пока не берутся: стабильность и предсказуемость спроса пред­определяются макроэкономическими факторами, а они пока не выглядят благоприятными. Они и не станут таковыми хотя бы до тех пор, пока не будет нивелирован негативный эмоциональный фон, связанный с высокой волатильностью курса рубля и постоянным напряжением от ожидания второй волны кризиса, продолжающимся уже четвёртый год. Александр Пышной предполагает, что роста цен на недвижимость вполне достаточно для роста кредитных портфелей: «Насколько значительным окажется рост, во многом зависит от факторов, определяющих ликвидность банка, от стабильности доходов населения, ну и, конечно, от объёмов предполагаемого строительства». Татьяна Кабан, управляющий операционным офисом «Ставропольская 98» в Краснодаре банка «Стройкредит», говорит, что из-за нестабильности экономической ситуации в целом делать сейчас прогнозы на два-три года — дело неблагодарное: «Можно сказать, что без специальных государственных программ, направленных как на снижение ставки по кредитам, так и на снижение стоимости жилья, вряд ли стоить ожидать значительного увеличения объёмов ипотечных кредитов».

Дают, что могут

В медиасфере и общественном сознании сложился стереотип, согласно которому основным препятствием для роста объёма жилищных кредитов являются процентные ставки по этим кредитам. Этому способствуют и периодические указания сверху «разобраться и снизить». Сперва Владимир Путин говорил о том, что ставка по ипотеке не должна превышать 8%, а недавно Дмитрий Медведев, занявший его место, поставил правительству цель довести уровень ставок до 5—6%. Но даже если пренебречь макро­экономическими показателями (ставка рефинансирования ЦБ РФ с 26 декабря 2011 года составляет 8%: это самый низкий показатель в ретроспективе), вряд ли стоить видеть ограничитель роста ипотеки в банковских ставках.

Если проанализировать наиболее характерные параметры регионального заёмщика, то трудно сделать вывод о том, что его желания ограничиваются ставкой. Средневзвешенная ставка ипотечного кредита в ЮФО по итогам 2011 года составляла 12%, в СКФО — 12,1%. На 1 июля 2012 года они равнялись 12,1% и 12,3% соответственно: эти показатели соответствуют средним по стране. При этом опрос банков показывает, что наиболее распространённая продолжительность кредита, на которую претендуют местные заёмщики, составляет 15—20 лет. Таким образом, их не останавливает перспектива двукратной и более переплаты. Конечно, средний «срок жизни» кредита всего около семи лет, но особенность схемы аннуитетных платежей такова, что в первые годы клиент выплачивает проценты банку, а только потом начинает оплачивать тело кредита.

Более вероятным тормозом жилищного кредитования стоит считать текущую стоимость жилья. Возможности региональных заёмщиков по накоплению первоначального взноса на его покупку весьма невелики, и даже если бы ипотека выдавалась под магические 8%, взрывного роста ожидать вряд ли стоило бы.

Год назад Джейсон Гурвиц, старший аналитик Альфа Банка, приводил в пример следующие показатели наиболее благоприятного соотношения стоимости недвижимости и доходов заёмщика: цена на жильё должна равняться трёхлетнему доходу покупателя; критической точкой является сумма доходов за пять лет. В экономике Юга эти цифры пока нереализуемы. По данным Ростовстата, денежные доходы на душу населения в январе-мае 2012 года в Ростовской области составили в среднем 14 988,2 рубля, в Краснодарском крае 15 270,2 рубля. Таким образом, пятилетний доход среднестатистического жителя Дона составляет 899 292 рубля, а более благополучной Кубани — 916 212 рублей. При этом стоимость однокомнатной квартиры на вторичном рынке обоих городов начинается от 1,7—1,8 млн рублей: такая сумма складывается из более чем 10-летнего дохода потенциального заёмщика.

Косвенным свидетельством того, что недоступны не ставки, а жильё, можно считать и наиболее распространённый в регионе размер первоначального взноса: он невелик и в большинстве случаев не превышает 30% от стоимости жилья. Поскольку наибольшим спросом пользуется недвижимость эконом-класса (стоимостью до 2 млн рублей), этот показатель свидетельствует, что у той части населения, которая является наиболее активным покупателем, нет возможности накопить бо́льшую сумму. Ряд коммерческих банков успешно развивают свои ипотечные портфели, предлагая кредит при 10—15% первого взноса. Значительная часть ипотеки, по данным опрошенных банков, выдаётся в рамках различных социальных программ: финансирование первого взноса государством, использование материнского капитала дают возможность накопить первый взнос; без них среднедушевой доход не позволил бы большинству жителей региона сделать даже 30-процентные накопления.

Надежда на строителей

Вероятно, основа стабильного роста жилищного кредитования будет заложена, когда стратегия жилищного строительства в регионах оформится в долгосрочный тренд. Расширение предложения со стороны застройщиков и госпрограммы, стимулирующие спрос, будут способствовать снижению цен на недвижимость, что уже сейчас можно наблюдать на примере Краснодарского края, где стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в среднем на 5,38 тысячи рублей ниже, чем в Ростовской области, а объём вводимой в эксплуатацию жилой недвижимости вдвое больше. Банкиры начинают постепенно ориентировать свой бизнес на работу с новостройками: ещё несколько лет назад взять ипотеку на квартиру в недостроенном доме было практически невозможно. Сегодня же банки сами ищут застройщиков и стремятся аккредитовать их у себя, чтобы растить ипотечные портфели.

Яна Гамалей, управляющий ростовским филиалом банка «Возрождение», отмечает, что жилищный вопрос для региона стоит крайне остро: «Износ жилищного фонда составляет порядка 70—80 процентов. Более 80 процентов населения нуждаются в улучшении жилищных условий в той или иной мере, при этом приобрести жильё за собственные средства могут единицы». Банк «Возрождение» участвует в программах государственного софинансирования и развивает партнёрские программы с застройщиками, реализуя совместные специальные программы кредитования, в рамках которых предоставляются скидки. «Для желающих приобрести собственный дом мы предлагаем специальный продукт «Загородный дом»», — добавляет г-жа Гамалей. Александр Пышной тоже подчёркивает, что сложившиеся партнёрские отношения с крупными застройщиками края позволяют банку активно наращивать ипотечный портфель: «В дальнейшем мы планируем только укреплять получившуюся связку «банк-застройщик», так как этот союз выгоден не только нам, но и клиентам».

Аналогичным образом действует банк «Кубань Кредит», работающий в связке с рядом компаний, специализирующихся на строительстве жилых микрорайонов. О намерении усилить своё присутствие на рынке строительства заявлял и руководитель кубанского Крайинвестбанка Сергей Бритвин: банк планирует кредитовать как потенциальных покупателей жилья в новостройках, так и самих застройщиков, что позволит уменьшить риски, характерные для отрасли. Интересный продукт намерен вывести на рынок Банк Москвы (недавно объединивший усилия по продаже ипотечных программ с ВТБ24 — теперь в офисах любого из этих банков можно подать заявку на кредиты обеих финансовых структур): жителям Ростовской области предлагается кредит на строительство индивидуального домовладения. Кредит предоставляется траншами, график выплат которых определяется индивидуальным застройщиком. Такой продукт будет пользоваться спросом на юге России, где культура частного домовладения хорошо развита.

Расширение продуктовой линейки и поиск новых возможностей в активизации работы с застройщиками говорят о том, что банки стремятся уменьшить зависимость от программ господдержки. В конце концов, тот сегмент покупателей, который не пользуется поддержкой государства, гораздо шире и перспективнее. Но вторичного жилья на этих потенциальных заёмщиков не хватит, так что основные надежды банков связаны с господдержкой строительной отрасли. Если федеральные и региональные власти примутся за организацию строительного бума, ипотека в стране действительно сможет быть доступной.

Людмила ШАПОВАЛОВА