Условия ипотеки на которые возможно повлиять и на которые повлиять нельзя

Ипотека и квартира. Подвох, везде подвох

Цель заемщика - не ипотека, а квартира. Ипотека - средство для достижения цели. Почти в каждомразделе повествования нас будут ожидать свои подвохи. Это вызвано тем, что банкам важнее ипотека, квартира рассматривается банками как предмет залога, то есть как способ обеспечения обязательств. Вы, возможно, заметили, что возле каждого пункта оглавления есть "подводные камешки", так или иначе связанные с понятием "ипотека". Квартира - это Ваша конечная цель получения ипотечного кредита, но это - не цель банка!

Каким-то из "подводных камешков" не стоит придавать особого значения,тогда как другие способны свести на нет все предыдущие действия.

Поэтому давайте посмотрим с критической точки зрения на все условия ипотеки и этапы получения ипотечного кредита. Заметьте, что есть условия ипотеки, на которые Вы можете повлиять, а есть такие условия ипотеки, на которые Вы повлиять не можете. Этонеобходимо учитывать уже на этапе выбора банка.

Первый шаг. Первый камушек.

Я предложил Вам начать с риэлтора и ипотечного брокера (частоэто одни человек), чтобы у Вас был надежный помощник и союзник. Риэлтора и ипотечного брокера выбираете Вы.

Всех остальных выбирает банк. Банк выбирает и страховщиков, и оценщиков, и необходимость нотариуса, и способ передачи денег, включая конкретный депозитарий. На эти условия ипотеки Вы повлиять не сможете. Разве что выбрать одного оценщика из двух-трех предложенных банком, или выбрать одного из двух-трех страховщиков, предлагаемых банком.)

Но! Пока слишком мало риэлторов работают с ипотечными клиентами. Высока вероятность нарваться на того, кто имеет лишь теоретическое представление о том, что такое ипотека. И квартира, подобранная таким риэлтором, вполне может не устроить ни банк, ни страховую компанию, и удовольствие от процесса покупки затянется на длительный срок. Пользы от такого риэлтора нет никакой.

Шаг второй. Камушек второй. Вас рассматривает банк.

В какой банк пойти? В тот, где поменьше проценты? А Вы задумывались, в каком виде получите деньги? А задуматься надо: некоторые банки перед сделкой дают деньги в бумажках, некоторые перечисляют на счет продавца тогда, когда продавец квартиру продаст.На мгновение представьте, что Вы продавец. Продадите Вы квартиру, не видя всей суммы денег перед сделкой?

Шаг третий. Камушек третий. Ищем квартиру.

Квартиру Вы нашли, это нетрудно, но устроит ли Ваш банк эта квартира?

То есть Вы должны выбрать квартиру с учетом всех требований Вашего банка.

Шаг четвертый. Камушек четвертый. Оценка.

Оценка квартиры -неотъемлемое условие ипотеки, но оценить можно по-разному.

Пример:

Вы долго искали квартиру, нашли, как Вы полагаете, самую дешевую за 100000. Банк, исходя из Ваших доходов, готов дать Вам в кредит 90000. Остальные деньги у Вас есть.

А если оценщик оценит Вашу квартиру не в 100000, а в 90000?

Банк даст Вам в кредит 90% от стоимости квартиры, но не от той, которую Вы платите, а от той, которую назвал оценщик:

90000 Х 90% = 81000

Вы рассчитывали на 90000 кредита, а дают Вам 81000.

А где взять 90000-81000=9000?

Шаг пятый. Камушек пятый. Квартиру утверждает банк и страховая компания.

Квартира найдена, документы собраны и отправляются на проверку в банк и в страховую компанию. Имейте в виду, что продавцы квартиры готовы воспринимать Вас в качестве покупателя лишь тогда, когда подтвердите свое желание купить квартиру внесением какой-либо денежной суммы.

По сравнению со стоимостью квартиры сумма символическая (от 500 долларов в рублевом эквиваленте до 10% стоимости квартиры). Но если все документы в порядке, а квартира эта по каким-то причинам не устраивает Ваш банк, то Вы можете потерять те деньги, которые внесли в качестве предоплаты продавцам.

Необходимо отметить, что документы на квартиру рассматривает не только банк, но и страховая компания. Аккредитация банком той или иной страховой компании - это тоже условие ипотеки, на которое Вы не можете повлиять.Большинство банков сотрудничают с несколькими страховыми компаниями, и у заемщика тогда есть выбор: где страховаться, где страховать сделку и квартиру.Но необходимо учитывать,что некоторые банки сотрудничают только с одной страховой компанией.

Если документы устраивают банк, но не устраивают страховую компанию, то возможны два варианта:

- если банк сотрудничает с несколькими страховыми компаниями, то заемщик может обратиться в другую: вдругдругая застрахует?

- если банк сотрудничает с единственной страховой компанией, то ее отказ застраховать автоматически обозначает отказ банка выдать кредит.

Поэтому нужно четко представлять себе, какие именно моменты могут не устроить банк и сотрудничающую с ним страховую компанию. И лучше до того, как обращаться в конкретный банк.

Шаг шестой. Кредитный договор.

Подвох только тот, что Вы выбираете:или подписывать договор в том виде, в котором Вам его дают (и получить деньги на тех условиях ипотеки, которые предлагает банк),или не подписывать (и денег не получить).Порой в кредитный договор вставлены такие пункты, что лучше такой договор не подписывать. Спорить в день подписания договора с банкомпо поводуне устраивающих Вас пунктов - практически бесполезно. Поэтому еще при выборе банка лучше тщательно ознакомиться с рыбой кредитного договора понравившегося Вам банка.

Шаг седьмой. Очередной камушек. Деньги.

Вопрос серьезный, и ему будет посвящена отдельная страница.

Шаг восьмой. Нотариальное удостоверение.

Необходимость нотариуса выбирает банк. Если банк настаивает, чтобы было нотариальное удостоверение сделки или закладной - бесполезно спорить: это тоже "условие ипотеки".И конкретного нотариуса тоже определяет банк.

Шаг девятый. Государственная регистрация.

Все ипотечные сделки сдаются на регистрацию в филиал УФРС по г. Москве (Управление Федеральной Регистрационной Службы по городу Москве: так в 2007 году называется орган, занимающийся регистрацией сделок в Москве) на Зеленом проспекте.

Шаг десятый. Страхование.

Иногда этот шаг предшествует сделке. Авдруг страховщик откажется Вас страховать, например по состоянию здоровья?

Такое тоже иногда случается.

Источник: http://www.ipotek.ru